Calcul de la plus-value immobiliere

Auteur: Henrick Yau
- 5 août 2026
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Calculatrices

Calculez l’impôt sur la plus-value immobilière d’un bien qui n’est pas votre résidence principale. Deux impositions se cumulent : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux — mais chacune a son propre abattement pour durée de détention.

L’exonération est totale au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. C’est l’écart entre ces deux compteurs qui surprend les vendeurs. La résidence principale est exonérée.

La vente

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Taux et abattements (modifiables)
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Comment est calculé l'impôt sur la plus-value immobilière en 2026 ?

Le calcul de l'impôt sur la plus-value immobilière (hors résidence principale, qui est exonérée) repose sur un taux global de 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux), auquel s'ajoute une surtaxe progressive pour les plus-values imposables supérieures à un certain seuil. Des abattements pour durée de détention réduisent, voire annulent, l'imposition : l'impôt sur le revenu est totalement exonéré après 22 ans de détention, et les prélèvements sociaux après 30 ans. Les taux et barèmes sont ceux de l'année 2026, conformément aux fiches de Service-Public et au BOFiP (BOI-RFPI-TPVIE-20).

Comment le calcul fonctionne-t-il ?

  1. Détermination de la plus-value brute : elle est égale au prix de cession diminué du prix d'acquisition. Le prix d'acquisition peut être majoré de deux forfaits : 7,5 % au titre des frais d'acquisition (si vous ne pouvez pas justifier de frais réels supérieurs) et 15 % au titre des travaux (si vous détenez le bien depuis au moins 5 ans).
  2. Application des abattements pour durée de détention : pour l'impôt sur le revenu, un abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année (exonération totale à partir de la 22e année). Pour les prélèvements sociaux, un abattement de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année (exonération totale à partir de la 30e année).
  3. Calcul de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux : la plus-value imposable (après abattement) est multipliée par 19 % pour l'IR et par 17,2 % pour les PS.
  4. Calcul de la surtaxe : si la plus-value imposable (après abattement) dépasse un seuil fixé par la loi, une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s'applique, selon le barème de l'article 1609 nonies G du CGI (plusieurs tranches avec des formules de lissage aux seuils ; au-delà du dernier seuil, le taux maximal s'applique sur la totalité).

Ce que les propriétaires comprennent souvent de travers

Beaucoup pensent que la plus-value est exonérée après 22 ans de détention, mais cela n'est vrai que pour l'impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux de 17,2 % restent dus jusqu'à la 30e année. Par ailleurs, le forfait travaux de 15 % n'est applicable que si le bien est détenu depuis au moins 5 ans, et le forfait frais d'acquisition de 7,5 % n'est pas automatique : vous pouvez opter pour les frais réels s'ils sont plus élevés.

Pourquoi votre résultat peut différer de celui du voisin

Le calculateur donne une estimation basée sur les forfaits légaux. Votre situation personnelle peut nécessiter des ajustements : frais d'acquisition réels (notaire, commission d'agence) supérieurs au forfait de 7,5 %, travaux justifiés par factures (montant réel, pas de forfait), ou encore existence de moins-values antérieures non utilisées. La nature du bien (terrain à bâtir, logement neuf) peut aussi modifier les abattements. Vérifiez toujours votre déclaration avec les données de votre acte de vente.

FAQ

Quelle est la différence entre l'abattement pour l'impôt sur le revenu et celui pour les prélèvements sociaux ? L'abattement pour l'impôt sur le revenu est plus rapide : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e, soit une exonération totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, l'abattement est de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e, soit une exonération totale après 30 ans.

La résidence principale est-elle imposable sur la plus-value ? Non, la cession de la résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value, sans condition de durée de détention. C'est la seule exonération automatique et totale.

Comment est calculée la surtaxe sur les plus-values élevées ? La surtaxe s'applique sur la plus-value imposable (après abattement pour durée de détention) si elle dépasse un seuil fixé par la loi. Le taux varie de 2 % à 6 % selon un barème progressif avec lissage aux seuils. Le taux s'applique sur la totalité de la plus-value imposable, pas seulement sur la fraction excédant le seuil.

Puis-je déduire les frais de notaire et les travaux réels ? Oui, vous pouvez remplacer les forfaits (7,5 % pour les frais d'acquisition, 15 % pour les travaux sous condition de détention d'au moins 5 ans) par le montant réel de ces dépenses, à condition de pouvoir les justifier par des factures ou actes. Cela peut être plus avantageux si vos dépenses réelles sont supérieures aux forfaits.